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中国商业地产八大现象地王频出引发经营忧虑

发布时间:2019-08-16 19:21:16

  在2008年 月29日杭州召开的中国商业地产行业年会上,中国商业地产联盟、《商业时代》等单位联合发布了2007年中国商业地产八大现象:

  1、 “商业地王”频频诞生 高地价引发可持续经营忧虑

  8月份苏宁环球46亿元拿下的上海南京路“商业地王”,楼面价每平方米6.7万元,9月份香港九龙仓72亿元拿下的成都春熙路“商业地王”,每亩均价8800万元,在过去一年来国内地价整体高涨的趋势下,商业地块进一步抬升了土地市场价格。

  由于近几年国内多数城市商业地产开发持续高热,供应量过大,项目同质化严重,普遍面临招商与经营压力,“商业地王”的出现更引发了业界对后期可持续经营的忧虑。同时,不完善的土地政策与不现实的市场预期,使得“炒地”的潜在收益远高于商业经营收益,令商业地皮投机化趋势更为明显。

  2、开发商零售商互相渗透 跨业经营模式引发争议

  2007年1 0月,万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业,并公布了“未来五年内将开新店40家,10年内争取开新店150家”的庞大计划。几乎与此同时,零售业巨头北京华联集团宣布,将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产。这是商业与地产互相战略渗透的两大标志性案例。这种地产开发与零售商业经营的融合,在香港和新加坡等地已经走向成熟,新世界发展、九龙仓、凯德置地等知名财团进入中国内地市场时,也继续采取类似策略并收效显著。

  但这种混合经营的尝试,在业界引起了一定争议。内地商业与地产企业在自身主业尚未做大做强的情况下,过早地跨业经营,将面临资本实力、人才储备、管理经验等方面的挑战,能否顺利“克隆”国际模式取得成功尚待观察。也有人士认为,这是国内商业地产发展初期地产商与零售商在经营理念、回报预期等方面存在诸多分歧下的一种阶段性策略。

  、商业项目并购潮起 国内资本加入战团

  5月份,中粮集团击败爱尔兰财富集团等强劲对手,以 0多亿元巨资成功收购北京西单MALL,成为国内资本整体收购大宗商业项目的一大手笔。这一年中,富力地产收购成都熊猫城、北大资源收购华南MALL也都有了实质性进展。

  近两年来,优质商业资产成为收购新热点,但往往是大摩和嘉德置地等海外资本独领风骚,较少出现国内资金的身影。2007年外资依旧活跃,以上海为例,外资全年完成整体收购达29宗,总成交金额达280亿元。但这种市场格局已经发生了显著变化,内资收购个案日益增多。其背后原因一方面是资本市场看好收租性物业的长期回报,内资上市企业较容易获得融资支持项目收购,另一方面针对海外热钱的“限外令”,也多少延缓了外资进入的脚步,为内资收购留下了一定空间。

  4、新一波外资商业涌入 迎合中国消费升级浪潮

  11月1日,印尼力宝集团旗下的乐宾百货中国第一家店在天津开业,这个占地面积10万平方米,集百货与餐饮于一体的综合型商场,也是乐宾的中国旗舰店。与此同时,日本永旺集团和韩国乐天集团也都在加紧筹备其在中国的第一家购物中心。此前外资商业进入中国市场是以大卖场和家居业态为主,新一波外资不仅有百货、购物中心,还有西班牙ZARA、瑞典H M等新一批国际中高档知名品牌。

  据统计,2007年前三季度北京市城镇居民家庭人均可支配收入1655 元,其中20%高收入家庭人均多达 10 6元,而上海城市居民家庭人均年可支配收入则达到了2 62 元。由此表明,历经 0年的改革开放,中国经济蓬勃发展,消费结构不断升级,部分大中城市居民消费进入了一个新的阶段。

  5、百货公司购物中心化 零售业态调整渐成趋势

  2007年4月,全国最大的单体百货店新光天地在北京开业,建筑面积达18万平方米。该店以“统一收银、厂商联营”的百货模式为主,同时还引入众多独立品牌店和餐饮休闲业种,成为近年来百货公司购物中心化的典型案例。2007年,北京有大约200余万平方米的商业项目以购物中心形态出现,占同期商业地产开发和运营总量近6成。

  过去一年里国内其他城市一些传统百货店先后进行了类似的购物中心化改造,购物中心成了一、二线城市商业地产开发的主体产品。事实上,与传统百货公司相比,购物中心能更好地满足现代都市人的消费需求。

  6、购物中心“去主力店化” 同质化经营受冷落

  10月份,北京西直门嘉茂购物中心正式开业,与以往嘉德置地旗下内地多个城市经营的购物中心以沃尔玛超市为主力店的模式不同,这个新购物中心不设任何主力店,而是由大约200家中小规模的零售品牌门店组成。12月开业的北京西单大悦城项目,建筑面积10万平方米,除回迁影院外,主力店只有 00多家品牌店。更早的时候(2006年),上海浦东正大广场为扭转数年来经营不利的局面,也将原规模5万平方米的百货主力店大幅缩减到1万多平方米,其后又进一步减少易初莲花超市的经营面积,腾出空间改为停车位。

  这种“去主力店化”现象背后的原因更多与主力店所占面积过大,而租金贡献比重过小有直接关系,由此看来,主力店自身如何实现经营差异化,进一步提高盈利能力,已成为紧迫课题。

  7、大型商业项目纷纷延期开业 商业招商运营复杂性凸显

  9月份,总建筑面积11万平方米、总投资额接近7亿元的深圳晶岛国际购物中心宣布将原定开业日期推迟至2008年“五一”。这个深国商旗下的重点开发项目自2005年奠基以来,已数次延后竣工及开业日期。而包括北京国际玩具城、、西安智博数码广场等在内的各地诸多大型商业项目,均未能在预定时间开业,有的知名度甚高的项目,开业前也经历了不下三、四次的“失约”。

  这些项目虽然档次不同,现状不一,但开发商往往把主要精力放在前期开发建设上,对后期招商运营复杂性认识不足,在市场定位、业态组合等方面与主力商家存在较大分歧,是导致其失算的重要原因。事实上,这不仅造成项目的延期开业,更可能给项目的长远经营带来更多负面影响。

  8、商户集体罢市再现 商铺滥卖警钟长鸣

  7月下旬,北京知名商业项目SOHO尚都西塔开业不久,商户因生意清淡、投资收益不保,多次集体歇业,抗议开发商招商不力、租金过高,事件拖延数月,一直未能妥善解决。

  SOHO中国历来以分割散卖商铺为主要经营模式,屡屡创下天价销售神话,也终究无法避免因散卖而带来的普遍尴尬,在其新接手的北京前门大街改造项目,已经回归到持有并统一招商、管理的主流方向。由此可见,在经过反复验证的基本商业规则面前,无论是名气多大、人气多旺的企业,都不能不按牌理出牌。这对正在陆续进入招商运营阶段的各地众多大型商场及其开发商来说,无疑又一次敲响了警钟。

  专家点评:

  纵观2007年中国商业地产八大现象,商业地产专家王永平认为,从中可以看到转型中的我国商业地产行业所呈现的三大新特点:

  一、经历了前几年的实践与探索之后,大家对行业的认识提高了,更多有实力的开发商进入商业地产领域,出现了一批优质商业项目,行业的总体水平有显著提升;

  二、商业地产行业的竞争更多从开发转向招商、运营环节,过去单纯依靠炒作概念的企业和项目在竞争中遭遇到了较大的市场压力;

  三、行业前景仍然普遍看好,一方面住宅开发备受宏观调控冲击,相对而言商业地产受到政策性的影响较少,客观上推动了更多的房地产企业向商业地产作战略转型;另一方面,国家出台一系列政策积极扩大内需,商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。

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